Foncier et secteur locatif : Les nouvelles constructions mentales du ministre de l’Habitat

Bonne nouvelle ?  Le ministère de l’Economie et des Finances  vient de donner son aval pour qu’une partie des logements sociaux soit dédiée au secteur locatif. Désormais, des institutionnels, des banques et des assurances pourront acquérir une partie du logement social auprès des promoteurs privés pour les mettre ensuite sur le marché du locatif moyennant 30 DH le mètre carré dans les grands villes et moins que  les moyennes et petites, a annoncé Nabil Benabdellah, ministre de l’Habitat, de l’Urbanisme et de la Politique de la ville lors d’une conférence débat, organisée par le Club entreprendre, le 28 février à Casablanca.
La restructuration du secteur locatif et son développement ne se limitera pas uniquement au niveau de l’offre, a expliqué le ministre. Elle concernera également le plan juridique. A ce propos, il a indiqué qu’un projet de loi est prêt à être adopté et l’Etat compte établir une relation nouvelle entre le locataire et le propriétaire en apportant de nouvelles garanties judiciaires. Laquelle relation a été déjà établie par le texte de loi existant et par celui qui l’a précédé, mais faute d’offre suffisante et de garanties quant à la stabilisation des prix par l’offre, les promoteurs ont préféré la vente à la location et ont tourné le dos au projet d’Agence nationale pour le logement locatif dont la longue gestation n’a jamais permis au secteur de reprendre des couleurs.
Le ministre estime également qu’il fallait agir sur le parc foncier situé hors des circuits du marché et sur la rénovation de certains quartiers (centre-ville).
Pourtant, le nouveau ministre de l’Habitat a omis de préciser à qui s’adresse en priorité cette offre. Est-ce aux ménages à revenus modestes, à un public plus défavorisé ou plutôt  à l’ensemble de la population quels que soient ses revenus ? Le ministre n’a pas précisé non plus si les organismes chargés de l’opération bénéficieront ou pas des aides offertes par l’Etat leur permettant de pratiquer en retour des loyers modérés. De même pour le financement et les conditions d’attribution de ces logements, il n’a pas dit mot. Comme il n’a pas dit mot sur le remplacement du parc qui sera détourné vers le locatif, étant entendu que l’offre en logement social ne couvre toujours pas la demande.
De plus, est-ce que les banquiers seront  prêts à jouer le jeu ? Pas tout à fait. Nour Eddine Charkani, président du directoire de Wafa Immobilier, a rétorqué tout de go au ministre que les institutions financières ne peuvent pas intervenir directement sur ce marché. Mais, il n’a pas exclu, pour autant, une intervention par le biais de financements appropriés ou via les compagnies d’assurances qui sont tenues, parfois, d’investir dans l’immobilier locatif afin de préserver l’argent des déposants.
M. Charkani a saisi l’occasion pour rappeler que les banques ont joué pleinement le rôle concernant la politique du logement, notamment en matière de  distribution de crédits destinés à une population rejetée auparavant par le secteur bancaire.
Selon lui, les banques ont pu loger plus de 75.000 Marocains dans le cadre du FOGARIM. Sur cinq ans, leur nombre s’élèvera à 400.000 personnes. Dans ce sens, M. Charkani a rappelé que l’année dernière et malgré une conjoncture difficile, les banques ont pu distribuer 11.000 crédits FOGARIM, 12.000 crédits FOGALESS, et  34.000 crédits FOGALOSS.
Evoquant le problème du foncier, M. Benabdellah a confié que l’Etat a du mal à mobiliser du foncier, notamment dans les grandes villes. Selon lui, les pouvoirs publics répondent en fonction de la pression, de l’opportunité foncière et sans avoir une visibilité réelle sur les années à venir.
Même appréciation du côté de Karim Belmaâchi, directeur général d’Alliances, qui estime qu’aujourd’hui, dans l’axe Casa-Rabat qui constitue 50% de la demande, le foncier a atteint des niveaux inabordables et qu’il est devenu difficile de construire des logements à 250.000 DH avec des marges correctes.  Une situation que Abdelmoumen Benabdeljalil, architecte et directeur général de l’Ecole supérieure d’architecture, explique par la politique menée par l’Etat dans le domaine foncier, au cours des années 80-95 et qui a montré ses limites rapidement. Notamment avec le coup de frein donné à l’extension  de toutes les grandes villes, particulièrement les métropoles régionales. Que faut-il faire pour s’en sortir ?
Pour engager la réforme, le ministre envisage trois pistes, à savoir quantifier les besoins, la refonte de différents statuts fonciers et la création d’une Agence foncière.
Pour cette dernière proposition, Ali Ghannam, directeur général de la Compagnie générale immobilière (CGI), a rappelé que l’idée d’une Agence foncière date des années 80 et qu’elle a été conçue afin de mobiliser le foncier public  et être l’interface entre les investisseurs et le public.
M. Ghanam estime que le foncier seul n’a pas de valeur s’il n’est pas accompagné d’un plan d’aménagement qui permet d’avoir une urbanisation intelligente et humaine.
Pour sa part, M. Charkani  a affirmé que la solution de ce problème passe par l’action de l’Etat sur les zones inoccupées, notamment dans les grandes villes (usines, anciens aéroports, hangars…), l’activation des plans d’aménagement et la construction en hauteur.
Une solution qui n’est pas du goût du directeur général de la CGI. Selon lui, la hauteur génère des surcoûts que le logement social ou économique ne peut supporter sachant que 80%  de la demande se fait dans ce segment.
Quant au ministre de l’Habitat, il estime que la situation actuelle ne permet pas de  gérer nos villes en surface. Il pense que cela deviendra impossible vu la rareté de foncier. Selon lui, il faut dépasser les problématiques juridiques pour avoir plus de constructions en hauteur.