Amine Mernissi : L'année 2023 écrira une nouvelle feuille de route pour l'immobilier

« L'année 2023 écrira une nouvelle feuille de route pour l'immobilier », a déclaré l'expert en immobilier, Amine Mernissi, estimant que « la loi de Finances 2023 en a jeté les premiers jalons ».

Mais pour l’auteur du guide "Répons'IMMO", « l'essentiel reste de donner une visibilité à un secteur vital. Après, il y a la conjoncture nationale qui est aussi dépendante d’une conjoncture mondiale mouvante, voire menaçante ».

Il appelle ainsi à rester humble. « Disons que la confiance est l'alpha et l'oméga, tant pour les opérateurs qui ont besoin de pouvoir continuer à travailler dans un secteur difficile et complexe que pour les acquéreurs qui doivent se sentir soutenus et protégés quand il s'agit de réaliser l'achat d'une vie», a-t-il déclaré dans un entretien accordé à la MAP.

A la question de savoir si l'année 2023 serait propice pour investir dans l'immobilier, Amine Mernissi estime que «c’est toujours le bon moment d'investir dans l'immobilier et ce, en tout temps, quand trois conditions sont réunies, à savoir le besoin, l'opportunité et la capacité ».

A ce propos, l’expert immobilier conseille toutefois de « bien évaluer ses besoins et même être capable de les anticiper ». Avant de trouver par la suite la bonne opportunité, « celle qui vous fait dire "j'ai fait une affaire déjà en achetant, avant de penser à la revente" », a-t-il insisté.

L'examen de sa situation financière ne doit pas être mis de côté, selon lui. Et pour cause : il faut « être en capacité de s'engager sur le long terme, car l'immobilier est un investissement au temps long qui requiert préalablement réflexion et pondération ».

A propos du bilan du secteur immobilier au cours de l’année qui s’achève, Amine Mernissi estime que 2022 a été une année en demi-teinte pour ce secteur. Et pour cause, « les actifs immobiliers, qu'ils soient neufs ou anciens, n'ont pas connu la même conjoncture ou la même trajectoire en 2022 », a-t-il fait remarquer.

Mais avant de poursuivre son argumentaire, l’expert fait un constat : l'Indice des prix des actifs immobiliers (IPAI), publié trimestriellement par la Banque Centrale et l'Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC), analyse le marché de la seconde main uniquement, tant au niveau de l'évolution des prix que celui des transactions et ce, dans différentes villes du Royaume.

Selon lui, « il ne couvre pas le marché primaire, à savoir l'immobilier neuf ». A ses yeux, « c'est donc une analyse partielle de la réalité du marché ».

Etant donné que l'immobilier neuf n'est couvert par aucun indice officiel, Amine Mernissi note qu’il est « appréhendé seulement à travers des données éparses, glanées chez les promoteurs, les notaires, les établissements de crédit, les agents immobiliers, les architectes ».

Quand bien même il s'agit des remontées du terrain émanant des différents acteurs de la chaîne de valeur constituant l'écosystème immobilier, ce dernier affirme que cela « ne réduit en rien la valeur et la pertinence de ces informations également ».

Sur le marché immobilier secondaire, à savoir de seconde main,  l’expert pense que 2022 a connu une meilleure conjoncture que le marché primaire. Une analyse  que corroborent les derniers chiffres de l'IPAI pour le troisième trimestre 2022.

Lesquelles données montrent que « les indicateurs reviennent en territoire positif, et sur une année glissante, les transactions ont fait un bond à deux chiffres (+45%) alors que l'indice des prix a augmenté certes, mais somme toute de façon limitée (+1,3%) », a-t-il rappelé.

S’agissant du marché primaire, le constat qui se dégage est que « les différentes sources consultées s'accordent à dire que 2022 a été une année difficile, marquée d'abord par le renchérissement des prix des intrants et une inflation multisectorielle importante qui a impacté le pouvoir d'achat des ménages », a poursuivi ce dernier.

Etant donné que la hausse des prix a été annoncée par les acteurs immobiliers comme inéluctable dans les mois à venir pour les actifs neufs dont la mise en chantier date de 2022, Amine Mernissi estime que « les acquéreurs ont préféré se tourner par effet d'anticipation et/ou prudence, vers le marché de la seconde main pour aller y chercher des opportunités ». Il en veut pour preuve que ce constat est confirmé par les chiffres de l'IPAI.

Qu’à cela ne tienne, « la réalité est que les opportunités d'investissement existent aussi bien dans le neuf que dans l'ancien, sauf que dans le neuf, il faut choisir en période de crise, le "bon" développeur. Celui qui a les moyens de tenir ses engagements tant au niveau des délais que des prix », a-t-il conclu.

Alain Bouithy