Le digital, premier apporteur d’affaires dans l’immobilier au Maroc ?

Le digital joue un rôle prépondérant dans la sphère immobilière, ont unanimement admis les participants à une rencontre tenue récemment à Casablanca sur le thème « L’immobilier redessiné par le digital » et à laquelle ont pris part une centaine d’experts et professionnels de l’immobilier et du digital.
Au cours de ce premier « Meet up immobilier digital », les  participants ont eu droit à des exposés et des échanges édifiants sur cet outil de communication de plus en plus apprécié des annonceurs de par le monde, au point de surclasser les médias traditionnels.
Comme l’a relevé Kevin Gormand, cofondateur et DG de Mubawab, la plateforme digitale organisatrice de ce rendez-vous, le digital représente aujourd’hui 41,7% du budget des annonceurs dans le monde, devant la télévision (34,7%) et les journaux (8,3%). Il a pris le dessus face aux autres médias traditionnels en devenant « l’élément privilégié des annonceurs de par sa pertinence et son efficacité », a-t-il indiqué.
Mais avant d’aborder plus en détail la question de l’apport du digital et de son impact dans l’écosystème de l’immobilier, l’exercice de Kevin Gormand a jugé utile de dépeindre l’état actuel du marché immobilier national. Lequel, selon lui, serait loin d’être « superflorissant » et d’afficher des croissances à contenter les professionnels du secteur. 
La complexité de ce marché serait telle qu’« aujourd’hui les banques, les notaires, les promoteurs et les agences immobilières en souffrent aujourd’hui », a-t-il lancé.
Parmi les raisons qui fragilisent ce secteur, le DG de Mubawab a noté la baisse des transactions résidentielles notant qu’«il y a un gap entre ce que le marché attend et ce qui se grouille dans la réalité ».
Tout autant responsables de cette situation : l’amenuisement des crédits qui sont au plus bas depuis une dizaine d’années ; l’impact du foncier sur les projets neufs, qui représente 30% au niveau mondial et 55% à Casablanca, pousse vers le haut les prix de l’immobilier ainsi que la prolifération de l’informel.
En dépit des efforts fournis par les autorités pour en sortir, l’intervenant a fait remarquer que l’informel a gagné du terrain dans le secteur puisqu’en l’espace de 15 ans il a progressé de 50%, passant de 270.000 en 2004 à 391.497 en 2017.
Qu’à cela ne tienne, et malgré un environnement peu reluisant, Kevin Gormand s’est voulu rassurant quant aux perspectives pour l’année en cours qu’il juge plutôt encourageantes pour le secteur immobilier. Et pour cause : premier indicateur de l’état du secteur, les ventes de ciment ont grimpé de 5,3% en janvier 2019, tandis que le luxe affiche une résilience relative face à la crise et la structuration du métier d’agent immobilier se poursuit.
Ceci étant dit, K. Gormand s’est empressé de rappeler qu’en termes de pénétration d’Internet, 62% de la population marocaine (22,57 millions) sont connectés (dont près de 90% se connectent au moins une fois par jour) contre une moyenne de 53% dans le monde (4.021 billions); près de la moitié des utilisateurs d’Internet (47%) est active sur les réseaux sociaux contre une moyenne mondiale de 42% et presque autant (44%) d’utilisateurs de réseaux sociaux sont actifs sur le mobile (39% au niveau mondial).
Ces chiffres montrent à tel point le téléphone est devenu le premier vecteur de communication. On peut dès lors penser que « l’impact du digital sur l’ensemble de l’économie et notamment sur l’immobilier est inévitable parce qu’il est question d’une tendance qu’on ne peut pas arrêter », a-t-il soutenu.
Sur son utilité et son impact sur le secteur, K. G. a indiqué que « le digital incite à aborder différemment l’ensemble des actions commerciale, marketing et de suivi ; il permet de renforcer la notoriété, mettre en place un ciblage plus efficace, d’aider à l’acquisition d’un bien et (surtout) de mieux apprécier le retour sur investissement», a-t-il soutenu ajoutant qu’il est devenu le moyen le plus efficace pour la génération de contacts qualifiés pour les promoteurs. 
Notaire de renom à Casablanca, Maître Jad Aboulachbal est intervenu, par la suite, pour évoquer les nouvelles mesures fiscales en matière immobilière. 
L’occasion pour ce spécialiste, titulaire du diplôme d’aptitude aux fonctions de notaire (Centre de formation professionnelle notariale de Paris) et d’une maîtrise de droit notarial (université Paris 2 Assas), d’éclairer les participants sur le régime de la cotisation minimale en matière de cession immobilière, les honoraires de la profession et les droits d’enregistrement. Et donc, d’apprécier à sa juste valeur, l’impact du nouveau projet de loi de Finances sur ce secteur.
Parmi les changements relevés lors de son intervention, il y a lieu de citer celui relatif à l’instauration de la cotisation minimale au titre du profit lors des opérations de cession d’immeuble ou partie d’immeuble dont le prix de cession excède 4 millions de DH pour un montant de 3% sur la fraction  du prix de cession supérieure audit montant.
A propos de cette disposition de la loi de Finances, on retiendra qu’avant le 1er janvier 2019, quel que soit le profit immobilier réalisé, était exonérée d’impôt la cession de la résidence principale sur la plus-value. Depuis le 1er janvier 2019, la tranche supérieure à 4 millions de dirhams est taxée sur la base de la cotisation minimale de 3%.
Poursuivant son exposé sur les avantages des changements intervenus pour l’immobilier, Maître Jad Aboulachbal a fait remarquer : «En matière de droit d’enregistrement, le fait de ne plus taxer à 1,5% les avances est incitatif du versement d’une avance. Parce que, maintenant une personne sait, lorsqu’elle signe un compromis, qu’elle ne paie pas de droit d’enregistrement sur la somme versée ». Cette disposition incitera à la déclaration, a-t-il apprécié.
Tout en invitant les professionnels à apprécier les nouveautés fiscales au cas par cas, l’intervenant a toutefois souligné que la véritable nouveauté concerne la collecte de l’impôt à la source par le locataire. « Puisqu’on va obliger maintenant le preneur à être collecteur d’impôts et, sans doute, qu’il y aura plus d’argent collecté qu’avant. Or, c’est le but même de cette disposition au regard de nombreuses fraudes fiscales », a-t-il conclu.
« Avec Internet, tous les professionnels sont à un clic de distance », a pour sa part lancé Gilles Blanchard. 
Invité de marque de la première édition de ce Meet up, le cofondateur de Seloger.com et président de l’EMPG (Emerging markets property group), groupe leader des portails de l’immobilier dans les pays émergents, est intervenu sur les nouvelles tendances et innovations dans le secteur digital au service de l’immobilier.
S’il plaide pour une utilisation efficiente des outils digitaux, Gilles Blanchard assure que les outils de marketing digital sont indispensables pour les professionnels de l’immobilier. Les usages des consommateurs ayant évolué, il a estimé que les entreprises devraient en faire autant et être réactives. Si dans la pratique les entreprises mettent plus de cinq jours à répondre aux mails, l’usage veut qu’aujourd’hui qu’elles répondent en moins de 5 minutes  «puisque 78% des consommateurs achètent auprès du premier qui répond à l’offre». 
 

Gilles Blanchard, cofondateur de Seloger.com et président d’EMPG
Le digital  permet de relever le niveau 
et la qualité de l’information

« Aujourd’hui, vous avez plus d’informations à votre disposition quand vous souhaitez réserver une seule nuit dans une chambre d’hôtel que lorsque vous voulez vous lancer dans l’achat d’un bien immobilier.
Vous pouvez comparer les prix, avoir des avis d’anciens clients de l’hôtel et des descriptifs clairs et précis, etc. et passer parfois plus d’une heure avant de vous décider.
Sur un bien immobilier, vous n’avez pas pareil niveau d’information alors que son acquisition est l’une des décisions les plus importantes de votre vie et un moment très stressant, surtout que vous devez vous endetter sur plusieurs années.
Ce n’est donc pas cohérent. D’où l’importance d’un portail immobilier et du digital qui permettent de relever le niveau et la qualité des informations sur le bien à acquérir ».

Kevin Gormand, DG de Mubawab  
Etre visible sur le digital est une 
obligation et non une option

« Le digital peut aider à booster les transactions immobilières au Maroc et donc aider le marché. J’attends donc de ce Meet up que l’on comprenne l’inéluctabilité, l’obligation du digital qui n’est pas une option. Car, c’est une obligation d’être visible sur le digital.
Par ailleurs, les gens doivent comprendre que le mécanisme de gestion derrière le digital n’est pas pareil : c’est une autre manière de travailler, un autre business. 
Ce n’est pas la même chose quand les gens entrent dans un bureau de ventes ou dans une agence immobilière : non seulement on n’est pas sur le même public, en plus on n’a pas les mêmes attentes. Il faut aller sur le digital et en utiliser toute la puissance pour arriver aux objectifs qui sont de vendre et donc d’aider quelqu’un à réaliser son projet immobilier: acheter ou louer un bien».

Maître Jad Aboulachbal, notaire à Casablanca
L’exonération du droit d’enregistrement 
incitera à la déclaration

« Les nouveautés fiscales en matière immobilière doivent être appréciées au cas par cas. Par exemple, en matière de droit d’enregistrement, le fait de ne plus taxer à 1,5% les avances est incitatif du versement d’une avance.
Je pense effectivement que c’est une excellente décision d’avoir exonéré des 1,5% de sommes versées, dans ce sens que cela rendra plus fluide le système permettant de demander une avance sans s’attendre à des conséquences négatives. 
Pour ce qui est de la TPI, il est évident que celui qui voudra vendre son bien devra payer sa cotisation minimale. Ça reste un montant relativement élevé : 3% sur la tranche supérieure à 4 millions de dirhams.  On peut penser que les gens « ordinaires » ne son pas vraiment concernés. Ça aurait été plus préjudiciable s’il y avait une cotisation minimale dès le premier dirham ».